Земельна реформа: чи здатні українські селяни стати основними учасниками гри

Практично весь період незалежності України триває земельна реформа. Нині відповідно до Земельного кодексу України діє мораторій на купівлю та продаж землі сільськогосподарського призначення, що означає заборону будь-якого відчуження таких земель. Відсутність ефективного ринку сільськогосподарських земель стримує динаміку розвитку АПК, земельних відносин та національної економіки загалом.

1 липня 2021 року набирає чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», яким відкривається ринок землі, на який багато хто чекав майже двадцять років.

Закон передбачає, що набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть:

- громадяни України;

- юридичні особи України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

- територіальні громади;

- держава;

- банк (лише в порядку звернення стягнення на земельні ділянки як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності).

Під час обговорення Закону про відкриття ринку землі та після його прийняття, не вщухають розмови щодо можливості іноземними громадянами та іноземними компаніями набувати право власності на українські землі. Вирішення цього питання Закон покладає на всеукраїнський референдум.

Тобто, до проведення референдуму та позитивного рішення з даного питання іноземці не можуть стати власниками земель сільськогосподарського призначення навіть через опосередковане володіння через юридичні особи, які створені і зареєстровані за законодавством України.

Відкриття ринку землі буде здійснюватися в кілька етапів. Передбачається, що з 01 липня 2021 року землі сільськогосподарського призначення зможуть набути тільки фізичні особи, що є громадянами України. При цьому, максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством – 100 га на людину.

З 01 січня 2024 року, крім фізичних осіб, право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть набувати і юридичні особи. У випадку, якщо вони створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Важливо: максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 10 тис. га.

Ухвалений Закон прямо не регулює питання процедури купівлі-продажу землі, але він містить три істотні нововведення до звичайної процедури купівлі-продажу земельної ділянки. Вона включає нотаріальне посвідчення договору про купівлю-продаж з внесенням даних про нового власника в кадастр.

З набранням чинності нового Закону: 1) покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах; 2) купівля буде можлива тільки в безготівкові формі; 3) повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі землі.

Відповідно до пункту 2 статті 131 прийнятого Закону купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Згідно із статтею 9 Закону України «Про оренду землі» орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки, до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди земельної ділянки. Орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді лише за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки.

Для дотримання пріоритетності викупу земельних ділянок, нотаріуси перевірятимуть, при посвідченні договорів про відчуження землі, дотримання переважного права. Також, зауважимо, що не допускається внесення землі до статутного капіталу без згоди орендаря.

Слід зауважити, що Законом встановлюється мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, а отже набуття таких земель будь-ким видається неможливим.

Щодо ціни продажу, то законодавство України не встановлює межу ціни. Це справа домовленості між покупцем та продавцем. Але важливо зауважити, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Оцінку буде проводити відповідний Держгеокадастр, яка складатиметься з аналізу ґрунтів за різними параметрами.

Безперечно, відкриття ринку землі є вагомою зміною у житті українського суспільства. Однак, сьогодні перед аграрною економікою стоїть ряд невирішених проблем. Наприклад, чи здатні українські селяни, за нинішніх умов, стати основними учасниками земельного ринку, чи необхідна участь іноземних громадян та їх інвестицій? Не вирішеним залишається питання, хто буде здійснювати контроль за прозорим продажем земель сільськогосподарського призначення. А також, якою може бути подальша доля земельних ділянок, проданих сьогодні в такий спосіб та що принесуть національній економіці в цілому такі земельні операції.

Відкриття ринку землі буде сприяти лібералізації ведення сільськогосподарського бізнесу в країні та дозволить покращити якість українських земель.