Планування використання земель: які зміни внесли у закон та чого очікувати аграріям

Василь Рущак, керуючий партнер, адвокат юридичної фірми "PROPERTY" допоміг нашим читачам розглянути й проаналізувати деякі моменти, встановлені в цьому Законі, які так чи інакше вплинуть на життєдіяльність землевласників та землекористувачів.

Прийнятим Законом встановлюється новий вид документації, яка включає в себе містобудівну та землевпорядну документації – це комплексний план розвитку територіальної громади. Одночасно це хороший крок вперед і крок в майбутні спори.

Крок вперед, це розроблення однієї універсальної документації, яка буде встановлювати всі обмеження, права, можливості використання земельної ділянки на певній території. Комплексність планування території, встановлення функціонального призначення територій та вимог до забудови, формування земельних ділянок, та визначення складу угідь, громадські обговорення, електронний формат та доступність цього документу, є позитивними рішеннями Закону.

З іншої сторони, поки залишається також і попередня документація, як землевпорядна так і містобудівна, що буде створювати певний колапс, у тому, якої саме документації потрібно буде дотримуватись, якщо вони будуть суперечити одна одній.

Важливим кроком, є зміна порядку та підстав зміни цільового призначення земельної ділянки в межах однієї категорії, та зміна категорії земельної ділянки.

На сьогоднішній день існує досить багато судових спорів, щодо того, чи є використанням не за цільовим призначенням земельної ділянки в межах однієї категорії, але за іншим видом цільового призначення. Чинне законодавство нам говорить, що можна використовувати на власний розсуд в межах однієї категорії (є виключення), проте органи дотримуються тої позиції, що необхідно пройти процедуру як для зміни категорії (цільового призначення) земельної ділянки, а це отримати рішення (погодження) органів, розроблення землевпорядної документації, тощо. Прийнятий закон в певній мірі спрощує внесення змін щодо виду цільового призначення земельної ділянки, що зменшить маніпуляції з боку деяких органів, за умови внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.

Так, наприклад, якщо земельна ділянка сформована (уже розроблений відповідний проект землеустрою), то лише за заявою власника (розпорядника, у деяких випадках користувача) відбувається зміна виду цільового призначення в межах однієї категорії. В окремих випадках, до заяви долучається погодження відповідного органу.

Звісно, така зміна виду цільового призначення повинна відповідати та узгоджуватись із містобудівною документацією. З’явилась також можливість зміни цільового призначення сільськогосподарських та лісогосподарських земельних ділянок, за умови відшкодування власником (користувачем у разі якщо це земля державної та комунальної власності) витрат сільськогосподарського, лісогосподарського виробництва.

Однак, враховуючи, що землі сільськогосподарського призначення зараз під пильним впливом рейдерів, спекулянтів та інших недобросовісних осіб, таке спрощення процедури зміни цільового призначення цієї категорії є ризиковим, у даних реаліях, та звісно потребуватиме додаткового забезпечення з боку держави, коли такий механізм запрацює.

Отже, для зміни категорії земельної ділянки (цільового призначення) та зміни виду цільового призначення в межах однієї категорії зникає необхідність у розробленні додаткової землевпорядної документації, отримання погоджень та рішень відповідних органів державної влади та місцевого самоврядування, за певними виключеннями.

При цьому, правильність та ефективність використання земель буде залежати:

• на першому етапі від громади, від того як вони розроблять та затвердять комплексний план розвитку територіальної громади та іншу містобудівну документацію;
• на другому етапі від землевласників, землекористувачів, в залежності правильності та ефективності використання земель;
• на третьому етапі від Держгеокадастру, який буде легалізувати відповідні зміни та вносити відомості до Державного земельного кадастру.

Однозначно проголосований закон вносить дуже багато змін в чинне законодавство, яке не описано в даній статті, та має позитивні моменти. Проте без подолання корупції, без обізнаності та зацікавленості громадськості, без усвідомлення українцями у цінності наших земель, це лише перекладання повноважень з центру на місця.