Земельна реформа в Україні: юридичні тонкощі новоспечених регуляцій

Отже, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», що був прийнятий у ніч на 31 березня 2020 року начебто чітко визначено коло осіб, які можуть бути власниками земель сільськогосподарського призначення.

Серед них:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади (юридичні особи зможуть набувати право власності на землі с/г призначення з 01.01.2024 р.);

в) територіальні громади;

г) держава;

д) банки.

Спробуємо пильніше придивитися до цього переліку.

Так, якщо звернути увагу на формулювання, вжите законодавцем відносно юридичних осіб – а точніше на суб’єктів, яким дозволяється перебувати в статусі засновника таких юридичних осіб, - то стане ясно, що до їх числа не можуть відноситися інші юридичні особи, навіть якщо вони створені за українським законодавством і лише громадянами України, і навіть якщо кінцевий бенефіціар є також громадянином України. Таким чином, виключається будь-яка можливість «матрьошки» (юридичної особи, заснованої іншою або іншими юридичними особами) - як прозорої, так і з кінцями в офшорах. До числа засновників можуть входити тільки фізичні особи – громадяни України, держава, громади.

Утім, законодавцем передбачено, що такі строгі обмеження можуть бути скасовані референдумом – після надання згоди українським народом до складу учасників юридичних осіб, які зможуть здобувати право власності на земельні ділянки с/г призначення, зможуть включатися будь-які інші юридичні особи (схема з «матрьошками»), а також іноземці та особи без громадянства. Кінцевий строк, до спливу якого такий референдум має бути проведений, законом не визначений.

До речі, про референдуми, на які так рясно здійснюються відсилки Законом. Конституцією України передбачено фактично два види референдумів – загальноукраїнський та місцевий. Наразі врегулювання на законодавчому рівні не здобув жоден з них, утім у Конституції України той референдум, на якому виявляє свою волю весь український народ, називається не інакше, як саме «ВСЕУКРАЇНСЬКИЙ» референдум. Отже, нам залишається додумувати за законодавцем, що, ймовірно, виписуючи такі важливі для українського народу положення про національне багатство, йшлося саме про Всеукраїнський референдум, а не про якийсь місцевий на рівні, приміром, села Веселий Кут.

Окремо від усього різноманіття юридичних осіб Законом передбачено право банків набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення. Банки як суб’єкти права власності на землю можуть мати серед учасників (навіть до проведення славнозвісного референдуму) інших юридичних осіб, іноземців та осіб без громадянства.

Утім, для банків передбачено лише один спосіб набуття права власності на земельні ділянки с/г призначення – у порядку звернення стягнення на предмет застави (за борги). При цьому банк може бути законним власником такої ділянки тільки 2 роки, до спливу яких він зобов’язаний відчужити ділянку на земельних торгах. Слід зауважити, що для реалізації цього положення існує необхідність у внесенні змін до Порядку проведення земельних аукціонів, оскільки станом на сьогодні об’єктами земельних торгів можуть бути тільки або земельна ділянка державної та комунальної власності (тобто відмінна від власності банку, оскільки це приватна власність), або земельна ділянка, конфіскована за рішенням суду. При цьому слід чітко розуміти, що конфіскація – це вид покарання за Кримінальним кодексом України, що застосовується за вчинення злочину, і її не можна плутати зі зверненням стягнення за рішенням суду на предмет застави. Наразі Законом також запроваджується ще одне поняття конфіскації, що передбачає передачу земельної ділянки на земельні торги за рішенням суду по справі за позовом органу, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель.

Тобто фактично наразі відсутній механізм, який би дозволив банкам добровільно передавати на земельні аукціони земельні ділянки, що були здобуті ними у власність у результаті звернення стягнення на земельну ділянку як на предмет застави. Теперішня редакція закону передбачає лише судовий порядок вилучення таких земельних ділянок у банків.

Законом також визначено перелік, кому стовідсотково зась на українські сільськогосподарські землі.

Так, не можуть набути право власності на земельні ділянки, що розташовані ближче, ніж 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю) юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України. Слід відзначити, що законодавцем жодним чином не виділено зону, що проходить по адміністративних межах Автономної Республіки Крим, а також тимчасово окупованих територіях Донецької та Луганської областей, де фактично діють прикордонні умови. Чи свідомо зроблено таку прогалину – покаже час.

• юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом (наразі це тільки Російська Федерація);
• особи, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юридичні особи, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
• юридичні особи, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
• фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
• юридичні особами, створені за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Слід зауважити, що, запровадивши ряд досить жорстких обмежень стосовно кола суб’єктів права власності на землі сільськогосподарського призначення, законодавець фактично проігнорував дотепер чинну норму про можливість передачі землі в оренду на строк до 50 років (без заборон на переукладання такого договору з тим же орендарем!) (читай – «пожиттєво») без жодних застережень до особи орендаря. Отже, цілком можлива ситуація, за якої громадянин України, здобувши право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, зможе передати її в оренду, приміром, на 49 років, будь-кому: і державі-агресору безпосередньо, і її громадянам чи юридичним особам (навіть у 50-кілометровій прикордонній зоні). Так, стаття 93 Земельного кодексу України (щодо права оренди землі) також потребує кардинальних змін у світлі земельної реформи.

Окрім того, встановивши обмеження на перебування у власності в громадянина (у т.ч. через юридичні особи) земель сільськогосподарського призначення в розмірі не більше, ніж 10 000 га (до 01.01.2024 – 100 га), законодавець знову ж таки жодним чином не обмежив концентрування в одних руках великої площі земель сільськогосподарського призначення на умовах довгострокової оренди.

Отже, земельна реформа поки що залишає багато запитань відкритими. Утім, оскільки до вступу в дію Законом ще є трохи більше, ніж один рік, розраховуємо на подолання усіх чи, принаймні, більшості її недоліків.

За детальними консультаціями звертайтесь:

Телефон - +38 (048) 70 044 74

Також АО "Меліус" запустило в роботу телеграм-бот, де оперативно в режимі онлайн можна отримати консультацію у період карантину. До нього можна звернутись за безкоштовною консультацією з будь-якого юридичного питання, що стосується карантинних обмежень: t.me/Melius_consultant_bot